Délai d'instruction du permis de construire : calcul, pièces complémentaires, permis tacite

L'article R*423-23 du code de l'urbanisme fixe trois délais de droit commun :

• 1 mois pour une déclaration préalable ;
• 2 mois pour un permis de construire de maison individuelle et pour un permis de démolir ;
• 3 mois pour les autres permis de construire et pour les permis d'aménager.

Le délai court à compter de la réception en mairie d'un dossier complet (R*423-19). Il se compte de date à date. Un PCMI déposé le 23 janvier expire le 23 mars à minuit. Un samedi, un dimanche ou un jour férié ne le reporte pas.

Le délai est majoré d'un mois aux abords d'un monument historique ou en site patrimonial remarquable (R423-24). Il est majoré de deux mois si une commission départementale est consultée (R*423-25). Ces majorations ne se cumulent pas.

D'autres cas portent le délai à 5, 7, 8 ou 10 mois : immeuble inscrit, ERP soumis à autorisation, défrichement, site classé. Les majorations ne s'y ajoutent pas (R*423-33).

La mairie doit notifier la majoration dans le mois qui suit le dépôt (R*423-42). Sinon, elle est sans effet et le délai de droit commun s'applique (R*423-43).

Si le dossier est incomplet, la mairie a un mois après le dépôt pour réclamer les pièces manquantes (R*423-38). Elle envoie un recommandé avec la liste complète. Vous êtes réputé l'avoir reçu à la première présentation du courrier (R*423-47).

Vous avez alors trois mois à compter de cette réception pour faire parvenir les pièces en mairie (R*423-39). Le délai d'instruction repart de leur réception. Sans l'ensemble des pièces dans les trois mois, la demande est rejetée tacitement. Pour une déclaration préalable, c'est une opposition tacite.

Passé le délai d'un mois, la mairie ne peut plus suspendre l'instruction. Sans demande valable, le dossier est réputé complet au dépôt (R*423-22).

La mairie ne peut réclamer que les pièces prévues par le code de l'urbanisme. Une demande portant sur une autre pièce ne modifie pas le délai d'instruction (R*423-41).

Depuis l'arrêt Commune de Saint-Herblain (Conseil d'État, Section, 9 décembre 2022, n° 454521), une décision tacite naît quand même à la fin du délai. L'arrêt Commune de Contes (4 février 2025, n° 494180) limite cette solution : si une seule pièce demandée est exigible, la demande suspend bien le délai.

En pratique, fournissez les pièces exigibles dans les trois mois. Contestez les autres par écrit, en citant l'article. Pour vérifier la liste de votre dossier, utilisez l'outil pièces du permis de construire.

Pour un permis de construire, la liste est fixée par les articles R*431-5 à R*431-34-1. L'article R*431-4 conclut : aucune autre information ou pièce ne peut être exigée. Pour une déclaration préalable, la même phrase figure aux articles R*431-35 et R*431-36.

Pièces souvent réclamées sans base dans le code : titre de propriété, accord de la copropriété, étude de sol hors terrain pollué, relevé de géomètre, étude thermique complète, échantillons de matériaux, plans intérieurs d'une maison.

Attention aux conditions. Le plan intérieur d'un immeuble de logements collectifs peut être demandé par le maire (R*431-34-1). Un ERP doit joindre ses dossiers d'accessibilité et de sécurité (R*431-30).

L'outil assemble un courrier à partir de phrases fixes. Il joint un bordereau des pièces fournies, avec leur article. Il conteste les pièces non prévues en citant le texte. Il n'écrit une date de permis tacite que si tout le calcul est établi.

Envoyez-le en recommandé avec avis de réception, ou déposez-le contre récépissé. Le courrier reste le vôtre : relisez-le avant l'envoi.

En principe, le silence à la fin du délai vaut permis tacite ou non-opposition (R*424-1). L'article R*424-2 prévoit des exceptions pour les permis : immeuble inscrit, site classé, enquête publique, cœur de parc national, avis défavorable de la CDAC.

Le silence vaut aussi refus quand l'architecte des Bâtiments de France a rendu un avis défavorable ou avec prescriptions (R*424-3). Pour un projet soumis à évaluation environnementale, il vaut refus, permis et déclarations compris (R424-2-1).

Déposez le courrier de la mairie en PDF ou en photo. Deux modèles d'IA le lisent, puis vous validez chaque champ. Le calcul reste fait par le même moteur que ce calculateur.

Vos dossiers restent enregistrés. Un e-mail vous prévient 7 jours puis 1 jour avant la date limite des pièces. Première analyse offerte, puis 29 € par mois pour 20 analyses, TVA non applicable.

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La mairie demande souvent des plans de façades, des coupes ou un plan de masse plus précis. Ces pièces partent d'un relevé de l'existant fiable.

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