Plan d'état des lieux — Mémoire visuelle d'un bâtiment
Le plan d'état des lieux documente l'état réel d'un bâtiment à un instant donné. Plans cotés, nuage de points, visite 3D : une référence technique et visuelle qui sert de base aux travaux, à une vente, à un permis, ou à une expertise.
GUYENNE ÉTUDES réalise des plans d'état des lieux par scan 3D laser depuis Paris, partout en France. Précision millimétrique, livraison 72 h pour 100 m². Tarif à partir de 3 €/m² intérieur.
Définition et rôle
Le plan d'état des lieux est le document technique qui fige l'état d'un bâtiment à un instant T. Il en décrit la géométrie, les volumes, les niveaux, parfois les désordres apparents.
Contrairement à un constat d'huissier qui dresse un procès-verbal opposable, le plan d'état des lieux est un livrable d'ingénierie. Il sert à dimensionner des travaux, à instruire un permis, à archiver un état avant vente, à servir de référence dans une expertise technique.
Avec le scanner laser 3D, ce livrable a changé de nature. La donnée est aujourd'hui millimétrique, exhaustive, et accompagnée d'une mémoire visuelle complète du bâtiment.
Plan d'état des lieux ou constat d'huissier ?
Les deux livrables remplissent des fonctions différentes et complémentaires. Le constat d'huissier prouve, le plan technique mesure. Ils se cumulent souvent.
| Critère | Constat huissier | Plan d'état des lieux |
|---|---|---|
| Objet | État apparent et descriptif | Géométrie cotée et volumes |
| Valeur | Force probante juridique | Données techniques exploitables |
| Format | PV horodaté, photos | Plans DWG, nuage de points, visite 3D |
| Mesures | Indicatives, au mètre | Millimétriques, vérifiables |
| Usage | Contentieux, vente, location | Travaux, permis, BIM, expertise |
| Coût indicatif | 300 à 1 500 € HT | À partir de 600 € HT (3 €/m²) |
Quand le plan d'état des lieux est nécessaire
Six situations où le plan d'état des lieux est attendu, ou fortement recommandé. La même méthode (scan 3D) couvre tous les cas.
Assemblée générale de copropriété
Avant ravalement, étanchéité ou réfection des parties communes. Sert de base technique au vote et de référence pour le marché de travaux.
Vente d'un lot ou d'un immeuble
Documentation technique préalable. Réduit le risque de vice caché et accélère la due diligence acheteur.
Dépôt de permis de construire
État actuel coté exigé par l'instruction. Plans existant et plans projet doivent être cohérents au millimètre.
Expertise judiciaire ou amiable
Mesure objective d'un désordre. Le nuage de points constitue une preuve métrologique horodatée.
Sinistre assurance
Documentation de l'état antérieur ou de l'étendue d'un dégât. Utilisable en pièce jointe au rapport d'expert.
Suivi de bâti en mouvement
Référence T0 pour comparer deux scans successifs et mesurer tassements, fissures évolutives, déformations.
La méthode moderne — relevé 3D laser
Le scanner laser 3D capte le bâtiment en stations successives. Chaque station enregistre des millions de points avec leur couleur et leur position dans l'espace. Le résultat est un nuage de points dense : quelques millimètres au scanner fixe (Leica BLK360), de l'ordre du centimètre au scanner mobile (BLK2GO).
L'ensemble est ensuite assemblé en bureau et exploité pour produire les plans 2D, puis la visite virtuelle et la maquette 3D si elles sont commandées.
L'avantage clé : la donnée brute (le nuage) reste disponible et vérifiable. Tout intervenant futur peut ré-ouvrir le fichier et y mesurer. C'est cette vérifiabilité qui fait du plan d'état des lieux 3D une référence pérenne, contrairement à un plan papier qui se perd ou se dégrade.
Que livre un plan d'état des lieux pro ?
Plans 2D cotés (DWG, PDF)
Plans d'étage, coupes, façades à l'échelle 1/50 ou 1/100. Cotation complète, niveaux NGF, surfaces utiles et habitables.
Nuage de points (.e57, .rcp)
Preuve métrologique millimétrique. Chacun peut ré-ouvrir le fichier et mesurer dix ans plus tard. Inaltérable.
Visite virtuelle Matterport
Mémoire visuelle du site, partageable par lien. Photos HD, navigation immersive, mesures intégrées.
Rapport de précision
Erreur d'assemblage globale, méthodologie, dates d'intervention. Document signé pour usage technique ou juridique.
Cas d'usage par profil client
Plan d'état des lieux avant gros travaux. Plans cotés des parties communes, façade scannée, visite virtuelle pour la communication AG.
Documentation d'un bâtiment avant acquisition ou démolition. Maquette 3D, mesures précises, archive pérenne.
État coté actuel pour dossier de permis sur l'existant. DWG directement exploitable en Revit ou ArchiCAD.
Référence T0 avant travaux du voisin, achat d'un bien atypique, contentieux de mitoyenneté.
Combien coûte un plan d'état des lieux ?
Tarif au m² selon le type de livrable. Pour un plan d'état des lieux complet, comptez généralement le relevé 3D laser + la visite virtuelle + la façade scannée si extérieur concerné.
Exemple — copropriété 600 m²
Relevé intérieur (3 €) + visite virtuelle (2 €) + façade scannée 400 m² (2,50 €) + déplacement IDF = 3 000 + 1 000 + 150 = environ 4 150 € HT. Livraison 10 jours ouvrés.
Exemple — lot vendu 80 m²
Relevé intérieur (240 €) + visite virtuelle (160 €) + déplacement IDF (150 €) = 550 € HT, ramené au minimum 600 € HT. Livraison 72 h.
Ce que nos derniers relevés ont mesuré
Chiffres tirés des dossiers livrés, sans retouche. Seule la commune est conservée : ni client, ni architecte, ni adresse.
Patrimoine · Versailles
Maison de maître, quatre niveaux et un parc
539 m² modélisés · 4 niveaux · 2,05 à 3,05 m sous plafond
Sous-sol habité, réception en rez-de-chaussée, chambres aux étages. Le parc et les abords ont été relevés en même temps que le bâti : 785 m² d'extérieurs, soit une fois et demie la surface intérieure. Les façades portent des baies en plein cintre à archivolte mouluré, relevées avec leur modénature.
Livré : Plan de masse, 4 plans de niveau, Plan de toiture, 2 coupes, 3 façades, Tableau de surfaces.
Voir le dossier completTertiaire · Paris
Plateau de bureaux en rez-de-chaussée
185 m² modélisés · 1 niveau · 3,02 à 3,05 m sous plafond
Plateau d'un seul tenant, sept bureaux desservis par un hall central de 26 m². Chaque baie a été relevée dimension par dimension — largeur, hauteur, allège — pour le chiffrage des menuiseries.
Livré : Plan de niveau, Coupe, Tableau de surfaces, Dimensions des baies.
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Plan d'état des lieux : 3 €/m² + 2 €/m² visite virtuelle. Livraison 72 h pour 100 m².