Permis de construire ou déclaration préalable ? Le simulateur

Trois chiffres décident de presque tout : 5, 20 et 40 m². Ils s'appliquent à la surface de plancher ou à l'emprise au sol. Le code retient la plus grande des deux. Une terrasse couverte de 25 m² sans murs crée de l'emprise, pas de surface de plancher. Elle compte quand même.

En secteur protégé, la dispense des 5 m² tombe. Un abri de jardin de 4 m² en abords de monument historique passe en déclaration préalable (R.421-11). Même règle en site patrimonial remarquable et en site classé.

La surface de plancher se mesure au nu intérieur des murs, sur les niveaux clos et couverts. On déduit les trémies, les parties de moins de 1,80 m de haut et les garages. L'emprise au sol est la projection verticale du volume, débords et surplombs compris. Les simples débords de toiture sont exclus.

Les deux chiffres divergent souvent. Un garage de 20 m² crée 20 m² d'emprise mais zéro surface de plancher. Un étage sous combles crée de la surface de plancher sans emprise nouvelle.

Une extension de 20 à 40 m² relève de la déclaration préalable en zone urbaine d'un PLU. Ce sont les zones notées U, UA, UB, UC sur le plan de zonage. Hors zone U, ou dans une commune sans PLU, le seuil reste à 20 m².

Une exception rattrape beaucoup de projets. L'extension porte-t-elle la maison au-delà de 150 m² de plancher ou d'emprise ? Le permis redevient alors obligatoire (R.421-14 b). Exemple : maison de 125 m², extension de 30 m². Total 155 m² : permis de construire et architecte.

Tout se joue donc sur la surface existante. Une erreur de 6 m² sur les plans d'archive change de formalité. Mesurez-la avec le calcul de surface de plancher, ou faites relever le bâtiment avant de déposer.

Une surélévation suit les mêmes seuils qu'une extension. Elle crée de la surface de plancher sans emprise nouvelle. Un étage de 45 m² sur une maison de 90 m² demande donc un permis, même en zone U. La transformation d'un garage de plus de 5 m² en pièce de vie passe en déclaration préalable (R.421-17 g).

Un particulier qui construit pour lui-même est dispensé d'architecte jusqu'à 150 m² de surface de plancher (R.431-2). Au-delà, l'architecte signe le projet architectural du permis.

Trois cas changent la règle :

• Travaux sur l'existant: on compte la surface de plancher ou l'emprise au sol de l'ensemble après travaux. Une seule des deux au-delà de 150 m² suffit.
• Personne morale : une SCI ou une société recourt toujours à un architecte pour un permis. La surface ne change rien.
• Exploitation agricole: le plafond monte à 800 m² de surface de plancher et d'emprise pour un bâtiment agricole. Il est de 2 000 m² pour les serres de production de moins de 4 m.

Une déclaration préalable n'impose jamais d'architecte. Sous le seuil, un particulier peut faire dessiner son permis par un maître d'œuvre ou le dessiner lui-même. Le projet architectural doit quand même contenir toutes les pièces graphiques.

Le seuil se lit au mètre carré près. Une maison mesurée à 148 m² sur des plans de 1985 peut en faire 153 en réalité. Le recours à l'architecte se décide alors au dépôt, pas au chantier.

Le critère est la surface du bassin, puis la hauteur de la couverture.

• Bassin de 10 m² ou moins : aucune formalité, hors secteur protégé.
• Bassin de 10 à 100 m², non couvert ou abri de moins de 1,80 m : déclaration préalable.
• Bassin de plus de 100 m² : permis de construire.
• Abri fixe ou mobile de 1,80 m ou plus : permis de construire, quelle que soit la taille.

Une piscine de 8 × 4 m fait 32 m² de bassin : déclaration préalable. Elle paie aussi la taxe d'aménagement, à 251 € par m² de bassin en 2026. Le simulateur de taxe d'aménagement la chiffre.

Sans toucher aux structures porteuses ni à la façade, un changement de destination passe en DP (R.421-17 b). Un bureau transformé en logement sans travaux extérieurs en fait partie. Si la vitrine est remplacée par un mur, c'est un permis (R.421-14 c).

Changer des fenêtres, poser un châssis de toit ou un bardage modifie l'aspect extérieur : déclaration préalable (R.421-17 a). Le ravalement seul n'y est soumis qu'en secteur protégé ou sur décision de la commune.

Pour une clôture ou une démolition, tout dépend de la commune. La déclaration de clôture s'applique en secteur protégé ou sur délibération. Le permis de démolir aussi. Le simulateur affiche alors « à vérifier ».

Le délai d'instruction court à partir du dossier complet, pas du dépôt :

• Déclaration préalable : 1 mois.
• Permis de construire d'une maison individuelle : 2 mois.
• Autres permis de construire : 3 mois.
• Permis de démolir : 2 mois.

En secteur protégé, l'avis de l'Architecte des Bâtiments de France ajoute 1 mois. Une DP passe à 2 mois, un permis de maison à 3 mois. La mairie a 1 mois pour réclamer une pièce manquante. Vous avez ensuite 3 mois pour la fournir, sinon la demande est rejetée.

Une fois accordée, l'autorisation vaut 3 ans. Elle peut être prolongée 2 fois d'un an. Pour ne rien oublier au dépôt, préparez le dossier avec la liste des pièces PCMI et DP.