Deux chiffres justes pour un même appartement
Le client nous écrit : « 80 m², c'est sur l'attestation Carrez. » Après le relevé au scanner laser, le plan affiche 90 m². Aucun des deux chiffres n'est faux.
L'attestation Carrez du diagnostiqueur mesure ce qui reste une fois les murs retirés. Le relevé 3D mesure le niveau entier, murs et cloisons compris. La différence, c'est l'épaisseur des parois.
Ce point surprend souvent nos clients au moment du devis. Cet article explique les quatre surfaces que l'on croise dans un projet, et donne l'écart que nous constatons sur nos propres relevés.
Les quatre surfaces d'un bâtiment existant
La surface Carrez. Elle s'applique à la vente d'un lot de copropriété (loi du 18 décembre 1996). On mesure les planchers clos et couverts, puis on retire les murs, les cloisons, les marches, les cages d'escalier, les gaines et les embrasures. Les parties de moins de 1,80 m de hauteur ne comptent pas. Un lot de moins de 8 m² n'en a pas.
La surface habitable. C'est celle du bail d'habitation (article R156-1 du Code de la construction). Elle reprend les déductions de la Carrez et retire en plus les combles non aménagés, les caves, les garages, les balcons, les loggias et les vérandas.
La surface de plancher. C'est celle du permis de construire et de la déclaration préalable (article R111-22 du Code de l'urbanisme). Elle se mesure au nu intérieur des façades : les murs extérieurs sont exclus, mais les cloisons intérieures sont comptées. Plusieurs déductions s'appliquent ensuite : trémies, hauteurs de 1,80 m ou moins, stationnement, locaux techniques.
La surface relevée. C'est celle que mesure le scanner laser et que nous facturons : la surface totale de chaque niveau, murs et cloisons compris. Le laser ne fait pas de tri juridique. Il mesure tout le bâtiment, et c'est ce bâtiment entier que nous dessinons.
| Surface | Texte de référence | Murs et cloisons | Sert à |
|---|---|---|---|
| Carrez | Loi du 18/12/1996 | Exclus | Vente d'un lot de copropriété |
| Habitable | CCH, art. R156-1 | Exclus | Bail d'habitation |
| De plancher | Code de l'urbanisme, art. R111-22 | Cloisons comprises, façades exclues | Permis, déclaration préalable |
| Relevée | Aucun : mesure physique | Compris | Plans de l'existant, devis de relevé |
L'écart mesuré sur nos relevés
Nous avons comparé, pour 58 relevés réalisés de 2023 à 2026, la surface annoncée dans la demande de devis et la surface réellement relevée. Nous n'avons gardé que les clients ayant commandé un seul relevé, pour éviter toute confusion entre deux chantiers.
- Dans 34 relevés, les deux surfaces sont identiques. La surface annoncée était déjà une surface totale, souvent tirée de plans d'architecte.
- Dans 24 relevés, la surface relevée est plus grande. L'écart médian est de +12 %.
- La plupart de ces écarts se situent entre 4 et 23 %.
- Quatre écarts dépassent 40 %. Ils correspondent à des locaux ajoutés en cours de mission, pas à l'épaisseur des murs. Nous les avons écartés.
Ce sont des relevés que nous avons réalisés, sur un échantillon réduit. Retenez l'ordre de grandeur : comptez 10 à 15 % de plus que la surface Carrez ou habitable.
Pourquoi l'écart varie d'un bâtiment à l'autre
L'écart suit l'épaisseur et le nombre de parois.
Dans l'ancien, il grandit. Un immeuble haussmannien a des murs de façade en pierre épais et des murs de refend porteurs. Un petit appartement très cloisonné y perd vite plus de 10 % entre la surface relevée et la Carrez.
Dans un plateau ouvert, il se réduit. Des bureaux récents avec peu de cloisons et des façades légères donnent un écart de quelques pourcents.
Les zones basses comptent aussi. Sous des combles, tout ce qui fait moins de 1,80 m sort de la Carrez. Le relevé, lui, le mesure et le dessine : pour une surélévation ou un aménagement, c'est souvent la partie qui compte le plus.
L'effet sur votre devis
Nous établissons le devis sur la surface que vous nous donnez. La facture de solde se fait sur la surface réellement relevée, murs et cloisons compris. Un écart de moins de 5 m² ne change rien. Au-delà, l'écart est ajusté au prorata.
Exemple 1 : appartement à Paris, 80 m² Carrez, plans 2D. La surface relevée tourne autour de 90 m². Numérisation et plans : 90 × 6 € = 540 € HT. Le minimum de commande de 600 € HT s'applique, plus 150 € de déplacement en Île-de-France. Total : 750 € HT, que l'on parte de 80 ou de 90 m².
Exemple 2 : maison de 300 m² habitables, plans 2D, à 150 km de Paris. Avec 12 % d'écart, on relève environ 336 m². Numérisation et plans au tarif de base : 336 × 6 € = 2 016 € HT, plus 200 € de déplacement. Au-delà de 300 m², un tarif dégressif peut s'appliquer. Total : 2 216 € HT, contre 2 000 € HT si l'on avait chiffré sur 300 m².
Pour éviter la surprise, donnez-nous la surface la plus complète possible : plans d'architecte, surface de plancher du dernier permis, ou à défaut la Carrez augmentée de 10 à 15 %. Le calculateur de devis affiche le prix en direct, minimum et déplacement compris.
Quelle surface utiliser pour quoi
- Vendre un lot de copropriété : la surface Carrez, mesurée par un diagnostiqueur. Notre attestation de surface Carrez aide à préparer le calcul.
- Louer un logement : la surface habitable.
- Déposer un permis ou une déclaration préalable : la surface de plancher. Le calcul des surfaces donne la surface de plancher, l'habitable, la Carrez et l'emprise au sol à partir des mêmes pièces.
- Concevoir une rénovation : les plans de l'existant, avec l'épaisseur réelle de chaque mur. C'est là que le relevé laser sert : il montre les murs que la Carrez retire.
En résumé
La Carrez, l'habitable et la surface de plancher sont des surfaces juridiques : elles retirent ce que la loi ne veut pas compter. La surface relevée est une mesure physique : elle garde tout, murs compris. Sur nos relevés, la différence est de 12 % en médiane. Prévoyez-la dans votre budget, et le devis comme la facture tomberont juste.