Pourquoi il n'existe presque jamais de plan juste
Les immeubles haussmanniens ont été construits entre 1853 et le début du XXᵉ siècle. Les plans d'origine, quand ils existent, sont aux archives de Paris. Ils montrent l'immeuble livré, pas l'appartement d'aujourd'hui.
Entre-temps, les appartements ont été coupés, réunis, redistribués. Les chambres de bonne ont été rattachées. Des cloisons ont bougé à chaque vente. Le plan du diagnostiqueur ou de l'agence donne des surfaces, pas une géométrie exploitable.
Avant une rénovation, l'architecte repart donc d'un relevé. Et l'haussmannien est l'un des bâtis les plus pièges à relever.
Ce que nos relevés y mesurent
Les hauteurs changent d'une pièce à l'autre. Sur un duplex haussmannien de 194 m² relevé à Paris, nous avons mesuré 3,05 m dans le séjour de 42 m², 2,22 m dans les dépendances et 3,40 m dans la chambre de l'étage. Sur un plan d'étage, rien ne le montre. Il faut des coupes.
Le niveau de l'étage noble est le plus haut. Le deuxième étage, l'étage noble, dépasse souvent 3 m sous plafond. Les étages supérieurs perdent en hauteur. Les combles aménagés tombent sous 2 m. Une surface habitable se calcule à 1,80 m : la hauteur change les surfaces.
Les pièces ne sont pas rectangulaires. Les immeubles suivent des parcelles en biais. Les murs de refend s'adaptent. Un séjour qui paraît droit a souvent un angle à 87° ou 93°. Sur 6 m de mur, c'est 30 cm de décalage en bout.
Les murs ont des épaisseurs très différentes. Façade en pierre de taille, refends épais, cloisons de distribution fines, doublages récents. Au télémètre, on mesure les pièces, pas les murs. L'épaisseur se déduit, et les erreurs s'additionnent d'une pièce à l'autre.
Les conduits de cheminée sont dans les murs. Les coffres et conduits créent des saillies et des retraits. Ils comptent pour toute ouverture de mur ou pose de cuisine.
Les planchers ne sont pas plats. Planchers bois sur solives, parfois affaissés de plusieurs centimètres au centre d'une grande pièce. Le parquet en suit la forme.
Les pièges d'un plan dessiné à la main
Le relevé manuel force les angles à 90°. Il dessine des murs d'épaisseur constante. Il ignore la flèche des planchers. Sur un appartement de 150 m², le plan ferme mal : les cotes extérieures ne tombent pas sur la somme des cotes intérieures.
Le dessinateur répartit alors l'écart quelque part. L'entreprise de menuiserie le découvre en posant. Le cuisiniste aussi.
Ce qu'il faut demander avant une rénovation
Pour un appartement haussmannien, demandez au prestataire :
- un plan par niveau, avec les angles réels et les épaisseurs de murs mesurées ;
- au moins deux coupes, plus une coupe par escalier ou changement de niveau ;
- la hauteur sous plafond de chaque pièce ;
- un tableau des surfaces par pièce ;
- les dimensions des baies, allège comprise ;
- le DWG et le nuage de points, pour reprendre une cote oubliée sans retourner sur site.
Les moulures, rosaces et corniches intérieures peuvent être relevées en coupe si le projet les touche. Précisez-le avant le passage : elles demandent une densité de points plus forte.
Deux dossiers parisiens, en chiffres
| Dossier | Surface de pièces | Hauteurs sous plafond | Livré |
|---|---|---|---|
| Duplex haussmannien | 193,6 m² | 2,22 à 3,40 m | 2 plans, 3 coupes, tableau de surfaces |
| Appartement d'un seul tenant | 284,6 m² | 3,25 à 3,70 m | plan, 2 coupes, surfaces, baies |
Le second a servi de base à une restructuration complète de la distribution. Le détail des deux dossiers est sur la page réalisations.
Combien coûte le relevé d'un appartement haussmannien ?
Le relevé laser est facturé 3 €/m² et les plans 2D 3 €/m². Pour 150 m², comptez 900 € HT pour le relevé et les plans DWG, plus le déplacement : 150 € HT en Île-de-France. Le minimum de commande est de 600 € HT.
Le passage sur site dure une à deux heures pour 150 m² au scanner mobile. L'appartement peut rester occupé. Comptez 72 h de dessin par tranche de 100 m² après le passage.
En pratique chez GUYENNE ÉTUDES
Nous relevons au Leica BLK2GO, complété au BLK360 sur les zones qui demandent plus de précision. Le nuage est assemblé sous Cyclone Register 360, puis les plans sont redessinés en DWG. Si votre projet passe en BIM, la même donnée sert à la maquette Revit ou ArchiCAD.
Le relevé 3D à Paris détaille nos interventions dans la capitale. Le devis en ligne donne le prix en quelques clics.